旧里作为上海里弄的重要类型，既具有遗产属性，又存在突出的居住问题，复杂的矛盾使得保护与更新困难重重。本文通过梳理更新改造的发展历史，选取不同发展阶段下的3个旧里更新案例，对比不同模式在历史风貌保护和居住质量提升两个层面的更新成效，并分析总结更新机制和相关经验。基于案例研究，指出旧里更新需在遵循根本原则的前提下探寻适宜的更新模式，并需要扎实的基础研究为保护策略提供相关依据，建构精细的治理机制为更新发展提供支持。
本文所指旧里，沿用了1990年上海市房地产管理局发布的《关于修订〈上海市房屋建筑类型分类表〉的通知》中的标准和定义，即“联接式的广式或石库门砖木结构住宅，建筑式样陈旧，设备简陋，屋外空地狭窄，一般无卫生设备，为旧里1类，如建国西路建业里。普通零星的平房、楼房及结构较好的老宅基房屋为旧里2类，郊区设备简单的小楼房，亦归入此类”。旧里的特殊属性，使其面临着比别的类型建筑遗产更复杂的矛盾。
一是历史风貌保护和居住功能衰败的矛盾。上海的旧里房屋最早建于1872年，中西合璧的艺术价值、构成城市近代风貌及城市特色的文化价值共同构成了旧里的遗产价值。20世纪30年代，旧里逐渐停建。截至2019年年底，上海仅存旧里建筑面积1 008万m²，相较2000年减少将近一半。
二是迫切的更新需求和严峻的更新挑战的矛盾。一方面处于上海中心城区的旧里占据着良好的地理区位，生活便利，显现出浓厚的市井生活气息，另一方面也存在人口密度过高、老龄化严重和外来人口多、居住空间拥挤的问题。然而大量的旧里属于国有直管房产，长期实行的福利性低租金政策很难维持一般日常养护支出，更难以应对高投入的更新需求。高人口密度也代表着更高的更新成本，按照目前的动拆迁政策，商业开发的可行性大大降低。
上海市从1980年代初就开始着手旧里改造，伴随城市发展阶段及更新工作重点的不同，旧里的更新目的和方式也表现出差异，大致可分为4个阶段。
第一阶段是1980年代—1990年代的小规模、温和的改造模式。采取“旧房利用、内部改造”的方式，即在保留承重结构和建筑风格的前提下，通过增添设备、尽可能增加居住面积等简单的维修保养改善房屋的品质，让旧里继续发挥效用。
第二阶段是1990年代—2000年代市场推动下的大规模拆建模式。旧里被成套改造，原址重建成套低标准、高容积率住宅，居住水平得到很大改善。但过程中也出现借改造之名行房地产开发之实的现象，苛刻的回搬条件限制了居民回迁数量。
第三阶段是2000年代—2015年的成片成街坊旧里改造模式。上海开始重视风貌保护，提出“拆、改、留、修”并行的更新模式。这一阶段的更新在解决居住问题上有不同的做法，既有步高里、贵州西里的原生态保护模式，也有建业里迁出居民、转换为商业的模式。
第四阶段是2015年以来“存量优化”背景下的小规模渐进式更新阶段。这一时期的更新相比于第一阶段面临着更大的保留保护与民生改善的压力，实践中更注重从人的方面出发，强调公众参与社区营造的持续更新。至今，上海积极探索了微更新、“抽户抽稀”等更新模式，以实现旧里“留人又留房”的目标。
旧里更新从一开始对旧房的“修修补补”，到未能关注历史价值的拆除重建，再到当前逐步意识到风貌保护重要性的整治和提升，更新理念更体现出综合性目标。对旧里来说，在兼顾历史风貌保护和居住质量提升的目标导向下，还需要总结出更适宜的更新模式。
本文选取的3个案例——新福康里、贵州西里和春阳里，反映了不同阶段旧里更新的典型类型，有各自不同的侧重点。
福康里为石库门里弄，始建于20世纪20年代。其位于上海市静安区的南京路商圈内，南临新闸路。
1999年，福康里做改造。政府在改造中提出免交土地出让金和相关税费减免的优惠政策，动拆迁和开发为同一家政府直属的开发企业，全过程采用商品化的开发模式。项目通过原地回搬（居民需出资）、异地安置和货币安置3种方式实现更新中的产权调整和居民安置。
新福康里社区新建25幢房屋，总建筑面积近11万m²。其中18幢用于居民回迁，近800户居民回搬，占总居民数的2/3。项目改造以后，平均每户的住房面积达70 m²，并有独用的厨卫设施，居住质量得到很大提升。新福康里使用了现代居住小区的建筑类型和空间布局，但采用了石库门建筑的窗户、山墙、烟囱等建筑要素。
贵州西里社区位于黄浦区南京东路街道，包括瑞康里、宏兴里、永康里、永平里4个石库门里弄。
2012年，上海市政府对贵州西里首次进行了“原生态保护”改造，在尽可能保护石库门里弄原始生活状态的前提下，改善居民的生活质量。
2017年，贵州西里进行了“社区微更新”改造。主要是针对里弄的公共空间：一是增加功能，改造出空中书房、共享厨房和客厅；二是优化设计，如将公共厕所转变为可以装盛绿化的景观，对里弄边角的理发店、小商店进行改观提升。
贵州西里的两次更新改造保护了物质空间层面的整体空间格局、历史建筑风貌，也保留了原有的居住功能和社会网络。
春阳里始建于1921年，2016年被列为上海市风貌保护街坊。2017年，虹口区对春阳里进行更新改造。政府聘请设计事务所进行方案设计，改造首先选取春阳里一单元作为试点，居民全部回迁。在参照房屋原型的基础上进行内部空间的升级改造，实现每户住宅成套化、独立厨卫，改善提升生活环境。建筑结构整体置换改造为预制钢结构框架混凝土楼面板结构体系，同时通过外立面保护性修复，完整保留春阳里的石库门历史风貌。
改造后，街道引进了上海春阳里实业公司，试点推行“租房管家”模式，为居民和租客提供从装修到托管的一站式服务。
从历史风貌保护和居住质量提升两个维度出发，分析3个案例中的具体实施效果。
从风貌保护的角度来看，新福康里采用拆除重建的拆落地模式，虽然保留了石库门里弄的窗户、山墙、拱券等特色要素，但原建筑形制和肌理格局不存，旧里的历史价值和风貌格局丢失，已不属于保护性更新范畴。贵州西里在原生态保护中强调建筑的原真性，建筑形制和肌理格局都维持了历史风貌，但特色要素如门楼、山墙等在经常使用中遭到一定破坏。春阳里在保持建筑外立面不变的基础上进行内部翻建，恢复了建筑形制和特色风貌要素，同时保护了肌理格局。
各案例的居住功能都有所提升。重建的新福康里在住宅空间、基础设施、公共空间等每个方面达到了现代居住标准。贵州西里在两个阶段的效果不一样，前期的卫生设施改造提升了住宅空间内部的质量，后期微更新提升了公共空间的舒适性，但居住面积狭小、基础设施落后等困难没有实质性的改变。春阳里的更新实现了每户独立厨卫、基础设施重建，居住功能有较大提升，但总体面积仍然狭小。
历史风貌保护和居住质量提升是旧里更新的重点，难以全面兼顾，但经过长期的实践与探索，现有案例提供了有明确的目的性的经验与启示。如果经过审慎评估，部分旧里确实价值较低且建筑质量很差，可以借鉴拆落地模式，但需要仔细考虑居民的回迁需求，同时进行详细的经济测算，并提供对应的住房保障制度支持。而对于有价值、需保留的旧里，在的情况下，可以适时先进行社区微更新，缓和社会矛盾、提升居住质量；长久来看，内部翻建模式更能平衡旧里的风貌保护和居住质量。如果资金充裕且协调能力较强，可以借鉴春阳里的更新模式。尽管其需要深度参与、长期推进，但达成共识后效果较好，是一种比较理想的方法。
21世纪以来，保护文化遗产的态度转向主动地控制变化，保护性利用成为基本方向。上海市最新发布的《上海市城市更新条例》以提升整体居住品质和加强历史背景和文化保护为主要内容。因此，旧里更新的根本原则是兼顾历史风貌保护和居住质量提升。
基于此原则，对旧里应保尽保，全力留住城市记忆。对大量分布于上海主城的旧里，应从城市、肌理、建筑和人文多层面进行价值和特色研究，实事求是地明晰每一处旧里的价值特色，制定相应的保护的方法。同时，对需要保护的旧里要合理加以利用，以实现可持续发展。目前里弄的居住质量较差，应采取与其保护等级相适应的方法以改善居住水平；若住户愿意搬迁，也可考虑别的适应性的利用方式。
①城市层面的旧里价值研判：对现存旧里的形态类型进行研究，可以研判旧里地段在典型性、稀缺性、完整性方面的价值。
②地段层面的旧里价值研判：对每一个旧里的历史发展、肌理格局、空间和非物质空间要素进行研究，对照历史价值、科技价值、艺术价值、文化价值、社会价值的判断标准，精准掌握每一处旧里的价值和特色所在。
③空间和建筑层面的特色要素确定：开展旧里公共空间和每一栋建筑的详细勘察，精确掌握其建筑、空间建造方面的价值，记录所有体现价值的特色要素。
④空间和建筑质量评估：对公共空间和建筑质量做评估，判断是否属于危房。对于危房，考虑旧里在城市和地段层面的价值，全面对比保留加固、部分和全部拆除复建或重建的优劣，以确定适宜的消危方式。
基于扎实的基础研究，才能制定出合适的保护策略，从而在保护方式上消除争议。如旧里地段整体价值高，特色要素存留多，建筑质量好——严格遵循保护修缮要求，整治少量有负面影响的要素，采取非常谨慎的措施提升建筑性能、提高居住舒适性；旧里地段整体价值高，特色要素存留少，建筑质量差——保护肌理格局和少量特色要素，可采取局部更新、翻建或复建等改变较大的方式；旧里地段整体价值低，特色要素存留少，建筑质量差——可采取更剧烈的更新方式，但尚存的局部肌理格局和少量特色要素应被有机融入更新项目中。
对旧里更新，不同主体有不同利益诉求。对政府而言，通过旧里更新是希望获得土地收入，还是以历史背景和文化传承为首要并改善民生，对旧里更新的成效走向具有决定性的影响。在高度关注历史背景和文化传承的形势下，地方政府利益诉求将更倾向于历史背景和文化传承的同时改善民生、促进经济。对居民而言，既有在经济人属性下经济利益最大化的诉求，也有在法律和法规、价值观约束下的利益综合考量，还有基于社区情感和保护意识的行动选择。对市场主体，通常将以利益最大化为主要诉求；但如果是政府背景的市场主体，将以财务可运转为前提进行利益综合考量。如果是社会力量，则以其承担的社会职责、遵循的价值规范为行动前提。
如果要促进上述各方起到非消极作用，还需要精细的治理机制，以避免发生偏离历史保护和可持续发展的无谓争论。
上海在城市更新中按地域分为公共活动中心区、历史风貌地区、轨道交通站点周边地区、老旧住区和产业社区等类型。但旧里的更新对象复杂、情况各异，既属于老旧住区，也兼有历史风貌要素。上海进一步精细分类引导，针对旧里的现状，编制分类施策的保护更新规划，探索差异化的工作机制和组织模式。
通过政策工具包的制定，以兼顾历史风貌保护和居住质量提升为目标，综合性引领各方主体承担相应的责任，为保护提供支持，为适宜的更新模式提供动能。最重要的包含法规政策、财政政策、住房政策、技术导则和治理模式等方面。
面对复杂的旧里更新，必须建立一套完善、可行的社区协商机制，明确各主体的角色定位和职责。政府赋权居委会和居民选举出的居民议事会，共同构成更新中的社区权力组织。通过社区权力组织与规划部门的更新办和设计方进行协调沟通，决议最终方案。在涉及单栋里弄住宅内部的利益调整时，由各栋居民分别选举的“民间弄堂长”首先与本栋居民进行单独沟通与协调，将结果和诉求传达给居民议事会。居委会和议事会做沟通协调。
政府需要构建公众参与平台，为多主体的协作共建提供渠道，形成良好的社会环境，从而保障更新工作的顺利推行和更新的有效实施。
